房地产行业2023年中报综述：业绩底端蓄势 运营边际修补

经营视角：短期内修复与长期分化。房地

   短期内经营方面，产行2023 前半年市场销售结构型修复，业年业绩运营关键房企销售迈入一定程度的中报综述修复，特别是底端2022 年至今在重点城市趁势填补大量优质土地储备的中等规模、强合理布局地产商；关键地产商动工主要表现广泛较弱、蓄势修补完工总体略微提高，边际销售面积/开工面积加速提升，房地当前处于加快去产能环节；关键地产商金融杠杆品质总体明显改善。产行随着近期国家产业政策逐步落地，业年业绩运营后面经营端有望持续修复。中报综述

   中远期竞争能力方面，底端2023 前半年大部分关键房企融资成本继续下降，蓄势修补但亲身经历这轮迅速市场出清后，边际“剩者”在个人信用方面的房地差距明显变小；伴随着市场销售分阶段修复，大部分关键地产商经营效率设计和开发存货周转率迈入提高，在其中强合理布局房企的周转效率改进更加明显；费用控制水平分化明显，顺势而为发展趋势继续强化。伴随着房地产业迈进更加稳定的新周期，对地产商开发建设整体实力的需求即将迎来全面提高，网络资源、高效率、费等要素权重将逐步提高，高品质地产商竞争能力有望持续升阶。

   会计视角：销售业绩底端蓄势待发，金融杠杆与现金流量边界提升赢利篇：经营业绩状况有一定的分化，后面未来展望边际改善。完工总体有所增加但内部分化比较大，2023H1关键地产商营业收入小增；利润率下降与资产减值占比提升仍对业绩有一定的连累，少数股东损益占有率与税金占比降低无法并对彻底对冲交易，扣非销售业绩依然存在下降，但一些高品质地产商仍完成不错提高。后面未来展望层面，地产商利润率再度下行空间比较有限，完工往上周期时间依然能确保营收增长，资产减值多少仍在于在今年的市场销售自然环境，但现阶段较宽松政策条件下亦可略微开朗一些，税金比例下降或一定程度上缓存销售业绩经济下行压力。伴随着近年来优质地块逐步进入结转成本期，后面地产商经营业绩状况或重返上升趋势；高品质头部房企凭着优异的融资能力、利率监管优点，有希望具有利润最大化率和更好经营业绩状况。

   负债端：债务结构多的是提升，供地节奏感危害金融杠杆抗压强度。2019 年之后市场整体进到去杠杆化安全通道，但2022 年不一样地产商展现出个性化的金融杠杆挑选。资金充裕的高品质国中央企业适当杠杆炒股提升高品质大城市土地储备，而资产相对性趋紧的民营企业则依然在慎重缩表，严格控制项目投资来确保财产安全，地产商内部结构分化加重。

   2023 上半年度状况有所不同，受土地资源市场需求收拢以及销售分阶段修复危害，关键房企拿地抗压强度多的是降低，头顶部国中央企业债务杠杆多的是下降；反倒是一部分开始恢复拿地的民营企业金融杠杆有一定的上升。

   现金流量：经营性现金流量大大提高，投资融资仍比较抑制。2023H1 关键房企销售呈结构型恢复，特别是在国中央企业市场销售主要表现更为明显；而大多数民营企业虽然市场销售依然存在下降，但通过减少拿地等方法减少支出，最后总体来看经营性现金流量改善明显。项目投资端仍相对性抑制，供应链一体化累加上半年度重点城市供地缩量下跌，关键地产商对增量资金要求下降，融资性现金流也很多呈净流出模式。最近现行政策端幅度超过预期，关键房企销售将实现更好主要表现，现钱安全系数也有望持续提高。

   前面主要表现边界提升，关心领头升阶和结构发展。

   关键房企前端经营、金融杠杆与现金流量边界提升，行业格局稳中向好。具有个人信用、效率费等竞争力的龙头房企，有希望获得持续不断的市场销售与业绩埃尔法；结构型销售市场尤其利好消息中等规模的高品质地产商，将有望享有“中等速度发展”机会。可以关注个人信用与效率兼具的高品质国中央企业领头，特别是在流动性充裕大力开拓高品质土地储备的那一部分中等规模地产商；国中央企业物业管理领头与优质代建制领头也值密切关注。

   风险防范。

   1、三四线城市要求主要表现不断不及预期；2、房价下降造成负债表损伤；3、关键城市土地市场市场竞争不断日益加剧。

(责任编辑：热点)